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Fiche pratique

Prolongation ou renouvellement du bail commercial

Vérifié le 01/01/2023 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. À la fin du bail, le bailleur (également appelé propriétaire) notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, ou le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail. Lorsque le locataire et le bailleur ne se manifestent pas, le bail se prolonge alors tacitement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation.

Lorsqu’aucune des parties (c’est à dire ni le propriétaire ni le locataire) ne se manifeste, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il n’y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial.

Par conséquent, les parties continuent d’appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail. Par exemple : le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite reconduction. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.

Pour mettre fin à la tacite prolongation, il faut qu’un congé soit envoyé (par le propriétaire ou le locataire) par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) à tout moment mais au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Par exemple, si le propriétaire envoie un congé le 4 avril 2021, l’effet de ce congé est reporté au 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 4 avril au 4 octobre augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil.

Dans le cas d’une prolongation tacite du bail, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l’empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l’acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau bail.

Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer (c’est-à-dire que le loyer sera fixé à la valeur locative)

  À savoir

Il est conseillé au locataire de se manifester avant que le bail n’atteigne 12 ans pour éviter que le loyer soit déplafonné (c’est à dire qu’il soit fixé à la valeur locative).

Les parties peuvent décider de renouveler le contrat de bail commercial. Il s’agit alors d’un nouveau contrat venant s’appliquer après l’expiration du précédent et pouvant contenir des conditions nouvelles.

À la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial.

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

  • Obligation d’être propriétaire du fonds de commerce
  • Obligation d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan
  • Exploitation du fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction

Lorsqu’une cession de droit au bail intervient au cours des 3 dernières années du contrat de bail commercial, l’acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement puisque la condition de l’exploitation effective du fonds de commerce pendant 3 ans n’est pas remplie. Dans ce cas, l’acquéreur qui souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial doit négocier avec le propriétaire pour que celui-ci renonce à se prévaloir de la durée d’exploitation effective des 3 années précédant l’expiration du bail.

En revanche, en cas de cession du fonds de commerce pendant la dernière période triennale du bail commercial, l’acquéreur peut bénéficier des années d’exercice de son prédécesseur pour le renouvellement du bail. 

À l’arrivée de l’échéance contractuelle, le bail ne se renouvelle pas automatiquement, il faudra qu’il y ait délivrance obligatoire d’un acte, (le congé ou une demande de renouvellement) pour que le bail prenne fin, et que soit mis en œuvre le renouvellement du bail commercial.

Le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail.

Le congé est donné :

Ce congé doit préciser les éléments suivants :

  • par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)
  • 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
  • Motifs pour lesquels il est donné
  • Indication que le locataire qui souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration d’un délai de 2 ans.

  • Le bailleur qui donne congé avec offre de renouvellement du bail permet le renouvellement du bail commercial.

    Ce congé est généralement donné en vue d’une augmentation du loyer. Dans le congé, le propriétaire doit faire connaître le loyer qu’il propose.

    Le locataire a alors 3 choix :

    • Accepter le renouvellement et le nouveau loyer, de manière expresse en donnant son accord par acte de commissaire de justice (anciennement d’huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l’augmentation du loyer proposée par le bailleur ou
    • Accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer. Dans ce cas, le bailleur et le locataire peuvent décider à l’amiable du montant du loyer. Cependant, s’il n’y a pas d’accord amiable, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (ou le tribunal judiciaire si aucune conciliation n’est possible) ou
    • Refuser l’offre de renouvellement. Dans ce cas, le bail commercial prend fin sans que le locataire puisse obtenir une indemnité d’éviction.

  • Dans ce cas, le bailleur doit justifier les motifs légitimes expliquant le refus du renouvellement. Par exemple : saisie du local pour des raisons d’insalubrité, le fait que le locataire ne respecte pas les obligations du bail (non paiement des charges, absence de réparations du local prévu dans le bail, défaut d’exploitation du fonds).

    Le bailleur peut aussi justifier le fait que le fonds de commerce n’est pas conforme aux règles applicables aux baux commerciaux.

    Si les motifs présentés ne sont pas justifiés, le bailleur paie au locataire une indemnité d’éviction pour non renouvellement du contrat de bail commercial.

    Concernant les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation pour habiter lui-même ses locaux ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ou ses descendants.

    Ce droit de reprise n’est possible que si le bénéficiaire du droit de reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

    Le droit de reprise ne peut être exercé si :

    • La privation de jouissance des locaux d’habitation entraîne pour le locataire un trouble grave à l’exploitation du fonds ou
    • Si les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible.

La demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée par le locataire au propriétaire des locaux dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.

Elle doit :

  • Être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)et
  • Comporter la mention figurant à l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du code de commerce  : “dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent”.

  • Le bailleur doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 mois. Si aucune réponse n’intervient, le bailleur est considéré avoir accepté le renouvellement.

    Le bailleur n’est pas obligé d’accepter de façon formelle (par un écrit) le renouvellement du bail commercial. Cependant, le bailleur qui est d’accord avec le renouvellement mais souhaite obtenir une augmentation de loyer doit en faire la demande par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice).

  • Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en respectant tous les éléments suivants :

    • Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)
    • Préciser les motifs du refus (motifs graves et légitimes comme non-paiement des charges ou absence de réparations du local prévu dans le bail ou encore défaut d’exploitation du fonds de commerce)
    • Indiquer que le locataire qui souhaite contester le refus de renouvellement, ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle il a connaissance du refus de renouvellement.

    Concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Le refus de renouvellement peut se justifier parce que le bailleur y réside lui-même ou y fait résider ses proches. Par exemple, son conjoint, ses ascendants, ses descendants. Ceci à la condition qu’ils ne disposent pas d’une habitation correspondant à leurs besoins normaux.

En cas de désaccord sur l’application des règles du plafonnement du loyer du bail, et après échec d’une solution amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture.

Si l’affaire n’est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal judiciaire, qui statue en tant que juge des loyers.

Pour saisir le juge des loyers commerciaux, la partie qui conteste la fixation du loyer doit déposer son mémoire auprès du greffe du tribunal compétent. Le greffe indique la date à laquelle l’autre partie sera assignée.

Par conséquent, le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe.

  À savoir

Le mémoire doit contenir certaines informations. Par exemple, l’identité des parties, une copie du bail commercial, l’identification du local loué, une copie des congés avec offre de renouvellement.

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