La promesse unilatérale de vente est signée uniquement par le vendeur. Elle l’engage à vendre son terrain à un acheteur déterminé et à un prix fixé dans la promesse.

Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à un autre acheteur.

L’acheteur bénéficie d’une option d’achat dans un délai défini par les 2 parties. Elle lui donne le droit d’acheter le bien sans pour autant l’y obliger.

La promesse de vente donne notamment les informations suivantes :

• Coordonnées du vendeur et de l’acheteur
• Descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte (adresse, références cadastrales…)
• Prix de vente et modes de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier)
• Condition suspensive de prêt si vous prenez un crédit immobilier
• Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire si vous en demandez un
• Existence ou non d’un bornage du terrain
• Existence ou non d’hypothèque et de servitude sur le terrain
• Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il y a intervention d’un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires
• Montant de l’indemnité d’immobilisation du terrain (en contrepartie de l’engagement pris par le vendeur de vendre exclusivement à l’acheteur)
• Durée de validité de la promesse de vente
• Date limite de signature de l’acte de vente (elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
• Délai accordé à l’acheteur pour lever l’option d’achat

Documents annexés à la promesse de vente

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
• Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
• État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit

La promesse de vente prend la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique.

Quand la durée de validité d’une promesse de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique.

La promesse peut être signée sur support papier ou electronique.

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente sous signature privée doit être enregistrée au bureau d’enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l’acheteur.

La démarche s’effectue dans les 10 jours ouvrables à compter de la date d’acceptation de la promesse par l’acheteur (en principe le jour de sa signature).

L’enregistrement coûte 125 €.

Une indemnité d’immobilisation du terrain peut être demandée à l’acheteur. Elle est versée en contrepartie de l’engagement pris par le vendeur de vendre son terrain exclusivement à l’acheteur.

L’indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle est fixée librement par les parties. En principe, elle représente 5 % à 10 % du prix de vente.

Elle est consignée sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Si les conditions suspensives prévues dans la promesse ne se réalisent pas, l’indemnité est rendue. L’acheteur doit apporter la preuve qu’il a bien effectué les démarches correspondantes (demande d’emprunt à la banque, demande d’urbanisme en mairie…).

Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d’option, l’indemnité est conservée par le propriétaire.

Quand la vente se réalise, la somme versée est déduite du prix de vente à payer.

L’acheteur d’un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation.

Le vendeur ne peut plus changer d’avis après avoir accepté l’offre d’achat.

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

• Délai de 3 mois en général pour lever l’option (décision de l’acheteur d’acheter le bien)

• Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d’entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
• Délai pour signer l’acte authentique de vente après la levée d’option

La promesse peut prévoir une prolongation automatique en cas d’insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d’obtention de certaines pièces.

Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un avenant au contrat dans lequel elles précisent l’objet de cette prolongation.

La date de signature de l’acte de vente est ainsi décalée.