La constitution d’un conseil syndical est obligatoire, sauf dans 3 cas :

• lorsque le syndicat des copropriétaires renonce à constituer un conseil syndical par un vote en assemblée générale des copropriétaires à la double majorité dite de l’article 26
• lorsqu’aucun candidat ne se présente ou n’obtient la majorité exigée
• dans les petites copropriétés, c’est-à-dire celles comportant au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €

La double majorité (dite majorité de l’article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2nd vote à une majorité plus simple. C’est ce que l’on appelle la double majorité. Pour que ce 2nd vote soit possible, il faut que la résolution recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité dite de l’article 25 (plus facile à obtenir).

Le conseil syndical est composé de membres élus par le syndicat des copropriétaires.

Le nombre des membres du conseil syndical est fixé dans le règlement de copropriété ou par l’assemblé générale des copropriétaires à la majorité simple dite de l’article 24.

La majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical. Un nombre d’au minimum 3 membres est toutefois recommandé.

Quelles sont les conditions pour être membre du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’AG parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés en cas de société civile immobilière, les accédants ou les acquéreurs à terme (variante de l’achat en viager), leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un Pacs, leurs représentant légaux, ou leurs usufruitiers.

Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, soit par son réprésentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité (personne ayant les pouvoirs d’un mandataire) à cet effet.

Les membres du conseil syndical élisent leur président parmi eux. Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.

Majorité pour être élu

Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue.

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Sans majorité (ou faute de candidat), le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour qu’il désigne les membres du conseil syndical avec leur accord ou constate l’impossibilité de mettre en place un conseil syndical.

Mission de contrôle du conseil syndical

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic de copropriété et notamment les points suivants :

• Comptabilité du syndicat des copropriétaires
• Répartition des dépenses
• Conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
• Élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution

Tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété (par exemple, mails, lettres, registres).

Ils peuvent librement faire des copies de ces documents.

Ces documents doivent être transmis par le syndic. En cas d’absence de transmission au-delà d’un délai d’un mois à partir de la demande du conseil syndical, 15 € par jour de retard sont déduits de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’AG.

Mission consultative du conseil syndical

Le conseil syndical peut donner son avis ou être consulté pour toutes les questions concernant le syndicat de copropriétaires.

Par ailleurs, le conseil syndical est obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés et contrats dont le coût dépasse un montant fixé par l’assemblée générale des copropriétaires. Il est également obligatoirement consulté pour la conclusion des contrats.

Mission d’assistance du conseil syndical

Le conseil syndical peut apporter son assistance au syndic notamment sur le choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés en assemblée générale des copropriétaires.

Sa mission d’assistance est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision spécifique de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires est établi en concertation avec le conseil syndical.

Le président prépare et convoque les réunions du conseil syndical. Il anime les débats, répartit les tâches entre les conseillers.

Il transmet les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers.

C’est lui qui reçoit les informations de la part du syndic et les diffuse aux conseillers.

Le conseil syndical rend compte à l’assemblée générale, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Le président doit réaliser un rapport d’activité par écrit et le joindre à la convocation de l’assemblée générale annuelle.

Le président doit également convoquer l’assemblée générale des copropriétaires annuelle en cas d’inaction du syndic. Il peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires, faire un recours contre le syndic en cas de carence ou d’inaction de celui-ci pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété. Si elles ne le sont pas, elle sont fixées par les copropriétaires à la majorité simple dit de l’article 24.

La majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

Pour exécuter sa mission, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut également demander un avis technique à tout professionnel spécialisé sur une question particulière (chaudière, ascenseur…).

L’assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, composé d’au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple dite de l’article 24.

Cette délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat de copropriétaires en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue dite de l’article 25.

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

La durée de la délégation de pouvoirs est d’au maximum 2 ans. Elle est renouvelable par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Certains sujets sont exclus de cette délégation. Il s’agit des décisions suivantes :

• Approbation des comptes
• Détermination du budget prévisionnel
• Adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires

S’il y a égalité, la voix du président du conseil syndical est prépondérante (supérieure).

Un somme est versée au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoir. Cette somme est fixée en assemblée générale des copropriétaires. Son montant doit être inclus dans le budget prévisionnel voté chaque année. Lorsque la délégation de pouvoir porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’assemblée générale des copropriétaires doit indiquer le montant maximum versé pour chacune de ces dépenses.

Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés.

Les dépenses nécessaires pour l’exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires dans le cadre des dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel.

Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat d’au maximum 3 ans renouvelables.

Les membres du conseil syndical peuvent rompre leur mandat quand ils le souhaitent en démissionnant. En pratique, le président du conseil syndical et le syndic doivent être informés de la démission.

En cours de mandat, tout membre du conseil syndical peut être révoqué par les copropriétaires à la majorité absolue dite de l’article 25.

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité civile ou pénale dans l’exécution de sa mission, par exemple pour absence de contrôle de la gestion du syndic ou dépenses illégales.

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.