Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives.

Sont considérées comme des parties privatives : les fenêtres, les portes, les volets, les revêtements de sol, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété.

Vous êtes donc libre, en principe, de faire des travaux dans votre appartement sans avoir besoin d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer ces travaux.

La liberté de réaliser des travaux dans vos parties privatives connait 3 limites :

• La destination de l’immeuble
• L’aspect extérieur de l’immeuble
• Les droits des autres copropriétaires

Destination de l’immeuble

L’usage des parties privatives de votre logement doit être conforme à la destination de l’immeuble fixée par le règlement de copropriété.

L’architecture, la situation du bien, les services ou équipements existants permettent, notamment, de définir la destination de l’immeuble.

Par exemple, monter une cloison dans votre appartement pour le diviser en 2 lots pour de la location touristique peut être interdit si cela n’est pas conforme à la destination de l’immeuble.

Vous devez donc vérifier avant de réaliser vos travaux qu’ils ne seront pas contraire à la destination de l’immeuble.

La réalisation de travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble nécessite un vote en assemblée générale des copropriétaires adopté à l’unanimité.

Aspect extérieur de l’immeuble

Lorsque les travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple, fermeture d’un balcon, création de fenêtre), vous devez obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de pouvoir les engager.

La majorité requise va dépendre de la nature des travaux.

En général, un vote à la majorité absolue dite de l’article 25 est exigé. Toutefois, un vote à la double majorité dite de l’article 26 peut être exigé.

La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

La double majorité (dite majorité de l’article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2nd vote à une majorité plus simple. C’est ce que l’on appelle la double majorité. Pour que ce 2nd vote soit possible, il faut que la résolution recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité dite de l’article 25 (plus facile à obtenir).

Dans certains cas, les travaux ayant obtenu l’accord des copropriétaires nécessitent également une autorisation d’urbanisme.

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

• Changement de fenêtres (à l’exception de travaux de réparation ou de remplacement à l’identique)
• Création d’ouverture donnant sur l’extérieur (œil-de-bœuf, fenêtre, Velux…)
• Changement de couleur des volets ou fenêtres
• Pose de volets ou de barreaux aux fenêtres

Droits des autres copropriétaires

L’usage exclusif des parties privatives s’effectue librement à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par exemple, les travaux ne doivent pas créer de dommages, de troubles de voisinage…

Pour prévenir cela, le règlement de copropriété peut interdire certaines actions. Vous devez donc vérifier le règlement de copropriété avant de réaliser vos travaux.

La réalisation de travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires nécessite un vote en assemblée générale des copropriétaires adopté à l’unanimité.

Les travaux réalisés en l’absence d’un vote lorsque ce vote est nécessaire sont donc illégaux.

Les copropriétaires qui en ont connaissance peuvent en informer le syndic de copropriété.

Le syndic va demander au copropriétaire de remettre en état le logement.

En cas d’inaction du copropriétaire, le syndic doit tenter un règlement amiable avant de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour cela, il doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).

En cas d’échec, le syndic pourra exercer son recours devant le tribunal judiciaire.